國際金融報
王媛媛
2025-02-05 22:06
產業園區是支持我國現代產業體系建設、加快發展新質生產力的重要載體。同時，產業園區資產存量價值巨大，是我國REITs市場最為重要的板塊之一。
日前，中國證券報記者實地走訪華安張江產業園REIT底層資產，該REIT是國內“首發+擴募”雙首批基礎設施公募REITs之一。
“產業園區行業正在從粗放式的高速開發增量時代邁入精細化的高質管理存量時代。產業園區REITs的收益來源于產權類基礎設施產生的租金及運營管理收入，現金來源較為可靠穩定。”張江高科副總經理趙海生表示。
支持戰略性新興產業加速發展
目前，華安張江產業園REIT持有張江光大園和張潤大廈兩個基礎設施項目。中國證券報記者在現場看到，這兩個項目位于張江科學城核心位置上海集成電路設計產業園內，園內集成電路產業氛圍濃厚，甚至還專門設有上海集成電路產業展廳。
數據顯示，截至9月末，張江光大園和張潤大廈兩個項目整體簽約率為92.05%，出租率為85.20%。簽約租賃業態分布主要為集成電路、TMT（含在線新經濟）、金融科技、先進制造業、產業服務配套、醫療及生命科學，其中集成電路占比超四成。
“這與上海在戰略性新興產業方面大力投入的舉措同頻共振。有這樣的優勢，我們當然要利用。未來，產業園區的工作重點就是圍繞產業發展。”趙海生說，“以張江高科為例，我們正在從傳統的產業園區開發企業向科技產業投資控股集團轉型發展。我認為，產業園區行業未來的發展潛力來源于更加精細化的園區管理與服務，更重要的還要深入到產業中去，積極引領打造產業生態。”
近年來，有關部門和各地方持續出臺相關重要政策，支持戰略性新興產業加速發展，促進我國產業園區行業轉型升級。多只產業園區REITs表示，將充分利用好政策紅利，發揮其在促進產業聚集、推動區域經濟發展等方面的重要作用，為投資者創造更多的價值。
多措并舉提高出租率
今年以來，產業園區的新增供應量較大。在激烈競爭的市場環境中，產業園區的壓力日趨加大。為應對市場競爭、吸引租戶，多只產業園區REITs紛紛采取靈活的價格競爭策略，實現經營業績最大化。
“租金很重要，但同樣重要的因素還有很多，如產業氛圍，企業來到產業園區能不能找到合作伙伴、人才和供應鏈上下游合作方？”趙海生說，張江高科正在積極通過構建產業聯盟、加強產學研合作、建設公共產業服務平臺等多樣化舉措加強產業生態建設。
與此同時，“提質增效”和“精細管理運營”成為產業園區提升資產價值和收益水平的重要抓手。
趙海生表示，從華安張江產業園REIT的經驗來說，一方面，運營團隊通過打造產業集群效應增加租戶黏性，進而從根源上解決空置率問題；另一方面，對于租戶的租期進行合理分配，分散了原租戶的集中度和到期時間，使底層資產的運營更貼合REITs的投資要求。
不斷納入優質資產
擴募作為REITs最具特色的發展途徑之一，正引領市場向更深層次、更寬領域邁進。
華安張江產業園REIT是首批REITs擴募項目之一。在擴募完成后，華安張江產業園REIT2023年實際現金分派率較2022年有所提升。截至2024年三季度末，該REIT擴募項目張潤大廈的出租率超90%，較去年同期顯著提升。
“產業園區REITs可通過擴募不斷納入優質資產，實現資產的規模效應和運營協同效應。”趙海生表示。
東吳蘇園產業REIT相關負責人認為，擴募機制使REITs更加市場化，形成了對權益融資和債務融資的有效補充，有效支撐了實體經濟的高質量、可持續發展。東吳基金將加強對存量資產的跟蹤及服務，有效挖掘優質儲備資產，為東吳蘇園項目擴募工作做好前期準備。
