證券時報
陳霞昌
2025-02-05 17:11
多年來備受關注的商品房公攤面積問題，近期出現了新變化。12月以來，湖南省衡陽市、河北省張家口市先后宣布“取消公攤”或逐步推進“取消公攤”。對此，業內人士指出，取消公攤面積，意味著未來將能實現購房“所購即所得”，有利于減少信息不對稱所引發的糾紛，促進商品房銷售行為進一步規范。
所謂“公攤面積”，是指由整棟樓的產權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建筑面積，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積。當前多地提出的“取消公攤”，主要是在住房銷售環節“取消公攤”或“調整為套內建筑面積計算”。
長期以來，公攤面積存在一定的缺少標準、管理混亂等問題。由于行業對“公攤面積”缺乏約束性條款，導致一些開發商打著升級住房品質的名義，不斷用寬敞的大堂、樓道、電梯間擴大公攤面積比例。不透明的計入方式和含糊不清的合同條款，容易導致購房者最終得房率低，由于小區物業費是根據房屋的建筑面積繳納，也在事實上增加了業主的后續維護成本。
公攤面積的存在，無疑推高了購房者的買房和使用成本，而按套內建筑面積計價則能讓購房者更直觀地了解實際房價，有利于減少信息不對稱所引發的糾紛，促進商品房銷售行為進一步規范，購房“所見即所得”，既尊重了知情權，讓市場更透明，還擠掉銷售“水分”，降低購房交易成本，有助于穩定消費預期，增強消費信心，預計后續將有更多城市跟進出臺相關規定。
其實，以建筑面積抑或是以套內建筑面積來進行交易對購房成本并沒有太大影響。兩種算法下的房屋總價應該是相近的，只是單價會有所不同。但“取消公攤”并非一蹴而就，后續仍有配套工作要做，一方面，對于已經完成售賣的房產，如何重新測繪和登記變更工作，事關已購房者的“公平”，是需要細致完成的后續工作；另一方面，“取消公攤”后，對于小區公共區域的權責劃分也應進一步明確，從小區管理角度看，公攤面積制度賦予業主對公共區域的權利和責任，如何界定權責，維護費用由誰來承擔，尚需明確的界定來保障小區的居住品質。
取消公攤面積，意味著未來將能實現購房“所購即所得”。但好政策要落實好，配套管理制度也要跟上。譬如完善測繪規范，更新房屋計價標準，明確公攤部位管護責任等。盡管按套內建筑面積計價，在總價不變的情況下，以無公攤面積計價，當然會顯得單位價格更高。但這不等同于房價上漲，只是計價單位發生了變化，而且由于擠掉了開發商上下其手的空間，反倒更有可能讓價格回落到真實價值，這有利于進一步增強購房信心，加速剛性和改善性購房需求的釋放，助推房地產市場止跌回穩。
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